Les mutations de la géographie des prix de l’immobilier résidentiel
par Boris Mericskay, Jean Rivière et Stéphane Loret
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La question de l’augmentation du coût des logements est au cœur des débats sur les effets (et la pertinence) des politiques qui visent à rendre les métropoles toujours plus attractives. Depuis le début des années 2000 et au même titre que d’autres grandes villes françaises dynamiques, l’aire urbaine de Nantes connaît une forte hausse des prix d’achat des appartements comme des maisons. Cette augmentation n’est toutefois pas homogène dans l’espace métropolitain, et cette planche permet d’en dresser une géographie.
1Pour spatialiser les évolutions des prix immobiliers, les données DVF produites par la Direction Générale de Finances Publiques constituent une source pertinente à explorer. Disponibles en open data, ces données « brutes » permettent de rendre visible à plusieurs échelles (ici celle des IRIS et des communes) les structures spatiales des marchés immobiliers résidentiels et leur évolution sur la période 2014-2019, soit 116 000 transactions pour l’aire urbaine nantaise. Elles nécessitent toutefois un travail important de préparation pour constituer un socle d’analyse utilisable, dans la mesure où elles agrègent des types de ventes différents : les transactions simples (quand un seul bien est échangé entre un vendeur et un acheteur) qui représentent 95 % des transactions, et les transactions « en lots » (qui décrivent l’achat de plusieurs biens – par exemple un terrain, une dépendance et une maison, ou bien plusieurs appartements d’un même immeuble – par un seul acheteur) qui ne pèsent que 5 % de l’ensemble. Seules les premières sont analysées dans cette planche pour des raisons méthodologiques et parce qu’elles constituent l’écrasante majorité des transactions entre acheteurs et vendeurs particuliers, mais il faut garder à l’esprit que les transactions « en lots » renvoient à des segments spécifiques des marchés immobiliers, notamment les activités d’investissement et de spéculation menées par les groupes de promoteurs privés, qui sont loin d’être sans effets sur les dynamiques économiques et sociales métropolitaines.
Un marché nantais marqué par la hausse des transactions et des prix
2Quelques indicateurs permettent de prendre la mesure des caractéristiques du marché immobilier de l’aire urbaine nantaise sur la période 2014-2019. À la faveur de taux d’intérêts très bas, les volumes de vente (figure 1) ont fortement augmenté sur cette période, pour les maisons (+ 55 % de transactions) et plus encore pour les appartements (+ 72 %). Selon un mécanisme classique, ces taux d’intérêt bas ont augmenté les capacités d’emprunt des acheteurs et donc le nombre de ménages solvables (notamment dans les fractions stables des classes populaires), ce qui a pour effet de dynamiser la demande et d’entraîner in fine une hausse des prix. L’analyse des prix moyens au m² sur la période 2014-2019 (figure 1) montre ainsi une hausse du montant moyen des transactions pour les appartements (+ 15 %) comme pour les maisons (+ 9 %).
Figure 1 - Plus de ventes d’appartements que de maisons, des prix au m2 classiquement plus élevés pour les appartements que pour les maisons
Sources : données DVF (2014 à 2019) produites par la Direction Générale de Finances Publiques
3La géographie du volume de transactions et des types de biens concernés repose sans surprise sur un modèle centre-périphérie qui illustre les segmentations du parc de logements (figure 2). Ainsi, les secteurs urbains centraux et denses comportent beaucoup plus de transactions que les communes périurbaines (parmi les 22 secteurs qui comptent plus de 500 transactions sur la période, on trouve par exemple 19 IRIS nantais, pour la plupart centraux) et si la part des appartements dans l’animation des marchés immobiliers est majoritaire en cœur d’agglomération, elle devient infime en périphérie.
Figure 2 - Le volume et la nature des transactions, un modèle centre-périphérie
Sources : données DVF (2014 à 2019) produites par la Direction Générale de Finances Publiques
Des prix qui augmentent partout, mais surtout au centre
4Une première manière d’appréhender la géographie des prix de l’immobilier de l’aire urbaine de Nantes peut passer par une exploration interactive des données à travers une carte dynamique (figure 3). Cette carte en ligne permet en effet de visualiser et d’interroger les données DVF dans l’aire urbaine sous forme agrégée en choisissant une focale d’analyse (aire urbaine, ville de Nantes, centre-ville), en sélectionnant une année de transaction, mais aussi en allant jusqu’à faire apparaître les caractéristiques propres à chaque transaction (date, prix et surface) à l’échelle très fine de la parcelle cadastrale.
Figure 3 - Explorer les données DVF grâce à la cartographie interactive
5Ouvrir la carte dans un nouvel onglet
6Sans surprise, la géographie des prix correspond aux clivages socioprofessionnels qui structurent l’aire urbaine (figure 4). Le prix moyen au m2 (et l’augmentation des prix) sont ainsi statistiquement liés à la présence des cadres et professions intellectuelles supérieures, le groupe le mieux placé dans la hiérarchie socioprofessionnelle et qui dispose des revenus les plus importants. C’est dans un triangle formé par la pointe ouest de l’île de Nantes et les communes aisées de Sautron et Sucé-sur-Erdre que les prix sont les plus élevés dès 2014, et que les hausses de prix ont été les plus fortes dans la seconde moitié des années 2010 (voire autour de Saint-Sébastien-sur-Loire).
Figure 4 - Des prix qui augmentent en tâche d’huile depuis les espaces centraux les plus valorisés vers la première couronne
Sources : données DVF (2014 à 2019) produites par la Direction Générale de Finances Publiques
7Dans la ville-centre de Nantes où les transactions sont parfois conclues en quelques heures seulement, ce mouvement généralisé de hausse des prix rend de plus en plus difficile l’achat d’un bien immobilier, y compris pour les classes moyennes. Quant aux ménages des fractions stables des classes populaires éligibles au crédit bancaire, ils doivent s’éloigner toujours plus du centre de l’aire urbaine pour réaliser leur rêve d’accession à la propriété en maison individuelle, alimentant ainsi la dynamique d’étalement urbain au sein de la couronne périurbaine.
Pour citer ce document
Boris Mericskay, Jean Rivière et Stéphane Loret, 2020 : « Les mutations de la géographie des prix de l’immobilier résidentiel », in F. Madoré, J. Rivière, C. Batardy, S. Charrier, S. Loret, Atlas Social de la métropole nantaise [En ligne], eISSN : 2779-5772, mis à jour le : 17/11/2020, URL : https://asmn.univ-nantes.fr/index.php?id=480, DOI : https://doi.org/10.48649/asmn.480.
Autres planches in : Habiter et se déplacer
Bibliographie
Casanova Enault L., Boulay G., Coulon M., « Une aubaine pour les géographes ? Intérêts des fichiers open DVF sur les transactions foncières et immobilières et précautions d’usage », Cybergeo : European Journal of Geography, n° 925, 2019. DOI : 10.3917/eg.362.0097
Fritsch B., « Tramway et prix des logements à Nantes », L’Espace géographique, Tome 36, n° 2, 2007, p. 97-113. DOI : 10.3917/eg.362.0097
Garat I., « L’emballement immobilier et ses effets urbains. L’exemple de Nantes », Norois, n° 212, 2010, p. 23-39. DOI : 10.4000/norois.2912
Guérois, M., Le Goix, R., « La dynamique spatio-temporelle des prix immobiliers à différentes échelles : le cas des appartements anciens à Paris (1990-2003) », Cybergeo : European Journal of Geography, [En ligne], n° 470, 2009. DOI : 10.4000/cybergeo.22644
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Résumé
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