Un parc de logement profondément transformé sous l’effet de l’étalement urbain
par François Madoré et Isabelle Garat
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Dans un contexte de prise de conscience de la question environnementale, la critique de l’étalement urbain est classique dans les débats publics. Cet étalement, alimenté par la croissance du nombre de propriétaires de maisons individuelles, a profondément transformé les caractéristiques du parc de résidences principales de l’aire urbaine nantaise depuis les années 1970, faisant ressortir deux clivages géographiques : entre le pôle urbain et sa couronne périurbaine, puis entre les différents espaces constitutifs de ce pôle.
Périurbanisation et segmentation du parc de logements
1L’étalement urbain, qui s’accélère à partir des années 1970 en France, est le résultat des transformations de la demande et des conditions d’offre en logements : affirmation de la maison individuelle en accession à la propriété comme idéal d’habiter pour une majorité de ménages, amélioration du niveau de vie, essor du crédit immobilier encouragé par les pouvoirs publics, rejet du grand ensemble. Les espaces périurbains ont constitué le principal réceptacle de cette dynamique d’accession à la propriété en maison individuelle, sous l’effet conjugué de trois facteurs : démocratisation de l’accès à l’automobile, diminution du coût du foncier avec l’éloignement des zones urbaines denses, quête d’un cadre de vie idéalisé représenté par l’image d’une campagne bucolique. L’une des conséquences majeures de cette périurbanisation est l’accentuation des clivages internes à toutes les aires urbaines en termes de caractéristiques du parc de résidences principales, comme l’illustre le cas de l’aire urbaine de Nantes, dont les spécificités sont identiques à celles de la France, avec une légère dominante de maisons (57 % en 2016) et de propriétaires occupants (59 %). Ces moyennes masquent toutefois de profondes différences entre l’urbain dense et l’urbain diffus, autrement dit entre l’agglomération au sens morphologique et sa couronne périurbaine.
Le périurbain : des maisons et des propriétaires avant tout !
2Seules 43 % des résidences principales du pôle urbain nantais correspondent à des maisons, quand celles-ci représentent la quasi-totalité (93 %) du parc périurbain, confirmant le lien entre périurbanisation et « pavillonnarisation ». Ce premier clivage en entraîne un second, moins prononcé toutefois : 52 % des ménages du pôle urbain nantais sont propriétaires occupants de leur résidence principale, contre 78 % dans la couronne périurbaine. Accession à la propriété et maison individuelle sont donc intimement liées : ainsi, 84 % des ménages de l’aire urbaine nantaise habitant une maison individuelle en sont propriétaires en 2016, contre seulement 26 % de ceux qui résident en appartement.
Types de logements et statuts d’occupation plus diversifiés dans le pôle urbain
3Que l’on prenne le taux de maisons ou de propriétaires occupants (figures 1 et 2), la couronne périurbaine nantaise présente une homogénéité remarquable : les écarts d’une commune à l’autre sont minimes, car partout les propriétaires d’une maison sont ultra-dominants. En revanche, le pôle urbain offre des contrastes géographiques accusés. L’offre de maisons est ainsi réduite à la portion congrue sur le territoire de la commune de Nantes, avec seulement 21 % des résidences principales, alors qu’elle est nettement majoritaire dans les communes de sa périphérie immédiate (67 %), sans toutefois atteindre le taux du périurbain (93 %) car certaines communes peuplées (comme Orvault, Rezé ou Saint-Herblain) ont un parc relativement mixte. La différence est moins importante en termes de taux de propriétaires occupants, tout en étant significative, avec 38 % dans la ville-centre et 67 % en banlieue. Par ailleurs, les écarts sont très prononcés au sein même de la ville-centre de Nantes. Le taux de maisons y est inférieur à 20 % dans la moitié des IRIS (quartiers d’environ 2 500 habitants), notamment dans le centre, une partie du péricentre et dans les IRIS des grands ensemble, alors qu’il dépasse les 50 % dans 12 IRIS périphériques.
Figure 1 - Une part écrasante de propriétaires de maisons dans le périurbain
Figure 2 – Caractéristiques du parc de logement en 2015 dans l’aire urbaine de Nantes
Dominante de grands logements dans le périurbain
4Cette présence quasi-exclusive de maisons dans la couronne périurbaine nantaise, alors que celles-ci sont minoritaires au sein du pôle, a une autre conséquence : les surfaces habitables dans le périurbain sont nettement supérieures (figure 3). Cela résulte d’un double effet de structure : non seulement il y a proportionnellement plus de maisons, mais ces dernières sont en moyenne plus grandes que les appartements (112 m² contre 63 m² en France selon l’enquête logement 2013). De fait, quasiment la moitié des résidences principales du périurbain nantais offrent plus de 100 m² de surface habitable, contre seulement un quart de celles du pôle urbain. À l’opposé, les logements de moins de 60 m², que l’on va surtout trouver dans le parc collectif, représentent un tiers du parc de résidences principales du pôle, et la moitié dans la ville-centre de Nantes, mais à peine un dixième dans la couronne.
5Cette offre très discriminée de logements entre ville dense et ville étalée, tant en termes de type, de statut d’occupation que de surface, contribue largement à segmenter démographiquement les aires urbaines. Dans le pôle urbain, la proportion de personnes seules est deux fois supérieure à celle des couples avec enfant(s) de moins de 25 ans (42 % contre 22 %), alors que dans la couronne périurbaine, les seconds sont plus nombreux (lien Planche5_périurbain_couples) (38 % contre 24 %). La faiblesse de l’offre locative dans la couronne périurbaine constitue notamment un problème important pour les jeunes qui quittent le domicile parental ou les couples en cas de séparation.
Figure 3 - Des grands logements en bien plus grand nombre dans le périurbain
Pour citer ce document
François Madoré et Isabelle Garat, 2020 : « Un parc de logement profondément transformé sous l’effet de l’étalement urbain », in F. Madoré, J. Rivière, C. Batardy, S. Charrier, S. Loret, Atlas Social de la métropole nantaise [En ligne], eISSN : 2779-5772, mis à jour le : 16/12/2019, URL : https://asmn.univ-nantes.fr/index.php?id=268, DOI : https://doi.org/10.48649/asmn.268.
Autres planches in : Habiter et se déplacer
Bibliographie
Briant P., « L’accession à la propriété dans les années 2000 », Insee Première, n° 1291 2010.
Garat I., « L'emballement immobilier et ses effets urbains. L’exemple de Nantes », Norois, n° 212, 2009, p. 23-39.
Madoré F., « Habiter la France périurbaine », Pouvoirs Locaux, n° 94, 2012, p. 52-57.
Mots-clefs
- logement
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Glossaire
- IRIS
Ilôts Regroupés pour l'Information Statistique : les communes d’au moins 10 000 habitants et une forte proportion des communes de 5 000 à 10 000 habitants sont découpées en IRIS. Par extension, on assimile à un IRIS chacune des communes non découpées en IRIS. 92 % des IRIS sont des IRIS d’habitat comprenant entre 1 800 et 5 000 habitants. Par ailleurs, 5 % sont des IRIS d’activité (deux fois plus d’emplois salariés que d’habitants) et 3 % des IRIS divers (parcs de loisirs, zones portuaires….).
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Ensemble des communes dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pole urbain. Celle de Nantes comprend 84 communes.
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- ville-centre
Si une commune représente plus de 50 % de la population de l’unité urbaine, elle est ville-centre. Sinon, toutes les communes qui ont une population supérieure à 50 % de celle de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont villes-centres.
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Ensemble de communes, d’un seul tenant et sans enclave, constitué par un grand pole urbain et sa couronne périurbaine.
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Unité urbaine (commune ou ensemble de communes de plus de 2 000 habitants) offrant plus de 10 000 emplois. Celui de Nantes est composé de la ville-centre (commune de Nantes) et des 23 autres communes dites de banlieue, l’ensemble formant l’agglomération.
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Le ménage désigne l'ensemble des occupants d’une même résidence principale.
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Ménage constitué de deux personnes qui partagent la même résidence principale et qui déclarent toutes les deux vivre en couple ou être mariées, pacsées ou en union libre.
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Résumé
Dans un contexte de prise de conscience de la question environnementale, la critique de l’étalement urbain est classique dans les débats publics. Cet étalement, alimenté par la croissance du nombre de propriétaires de maisons individuelles, a profondément transformé les caractéristiques du parc de résidences principales de l’aire urbaine nantaise depuis les années 1970, faisant ressortir deux clivages géographiques : entre le pôle urbain et sa couronne périurbaine, puis entre les différents espaces constitutifs de ce pôle.
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