Un jardin à tout prix ? Acquéreurs de maisons et terrains à bâtir dans l’aire urbaine de Nantes (2000-2012)
par Michaël Bermond, Maxime Marie et Jean Rivière
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À partir de l’analyse d’une base donnée sur les transactions immobilières, cette planche vise à montrer comment le fonctionnement concurrentiel du marché immobilier participe au processus de différenciation sociale interne à l’aire urbaine nantaise. Les espaces urbains et périurbains y apparaissent comme des espaces socialement hétérogènes au regard des catégories de populations qui y font l’acquisition d’une maison ou d’un terrain à bâtir.
1L’étude du fonctionnement des marchés immobiliers permet de comprendre comment se fabrique la division sociale des mondes (péri)urbains. Comme pour l’analyse du sous-marché des appartements, les données utilisées sont celles produites par la société PERVAL qui dépend de la chambre des notaires et rassemble des informations sur les transactions foncières et immobilières (caractéristiques du bien, informations sur le vendeur et l’acquéreur, types de transactions, etc.). À partir de ces données, se dessine une géographie sociale des acquéreurs de maisons et terrains à bâtir.
Un marché des acquéreurs en décalage avec la population résidente
2Le profil socioprofessionnel des acquéreurs de maisons et de terrains est loin d’être conforme à celui de la population résidente (figure 1). Sans surprise, on y observe une présence plus forte des catégories sociales intermédiaires et supérieures, ce qui renvoie aux inégalités de ressources disponibles (revenus et patrimoine accumulé) face à l’achat d’un bien ou d’un terrain. Le bloc formé par les artisans-commerçants et chefs d’entreprise, les cadres et professions intellectuelles supérieures, et les professions intermédiaires représente ainsi presque les deux tiers des acquéreurs.
Figure 1 – Profil en CSP des acquéreurs de maisons et terrains à bâtir (2000-2012) comparé au profil de la population résidente dans l'aire urbaine en 2013
3À l’inverse, les employés et surtout les ouvriers sont légèrement sous-représentés et se démarquent des autres catégories en choisissant plus souvent de faire construire plutôt que d’acheter une maison (tableau 1). Plusieurs hypothèses peuvent être avancées pour comprendre cette observation : augmentation moins rapide des coûts de la construction comparée à l’évolution des prix à l’achat dans l’ancien, conditions d’accès au crédit globalement plus favorables sur le neuf pour les ménages modestes (notamment via le Prêt à Taux Zéro), recours plus important à des formes d’auto-construction ou d’entraide familiale ou amicale (savoir-faire manuel, capital social populaire) pour réduire le coût de l’opération ; ethos et style de vie populaires valorisant le fait de « faire construire du neuf ».
Tableau 1 – Répartition des maisons et terrains à bâtir par catégorie socioprofessionnelle entre 2000 et 2012 dans l’aire urbaine de Nantes
| Catégories socio-professionnelles des acquéreurs | Types de bien | Total Aire urbaine de Nantes | |
| Maison | Terrain | ||
| Agriculteurs, artisans, commerçants | 66 % | 34 % | 100% |
| Chefs d'entreprise et professions libérales | 80 % | 20 % | 100% |
| Cadres du secteur marchand | 81 % | 19 % | 100% |
| Cadres du secteur non-marchand | 82 % | 18 % | 100% |
| Professions intermédiaires | 72 % | 28 % | 100% |
| Employés | 70 % | 30 % | 100% |
| Ouvriers | 60 % | 40 % | 100% |
| Retraités | 74 % | 26 % | 100% |
| Autres sans activité | 76 % | 24 % | 100% |
| Total général | 72 % | 28 % | 100% |
Une géographie du profil socioprofessionnel des acquéreurs
4En écho aux contours de la division socioprofessionnelle établie sur l’ensemble de la population, la répartition des seuls acquéreurs selon leur catégorie socioprofessionnelle révèle l’existence de plusieurs marchés immobiliers socialement différenciés, de sorte que les communes et IRIS de l’aire urbaine nantaise peuvent être classés en neuf profils, distribués selon une double logique concentrique et sectorielle (figure 2).
5L’espace central de l’aire urbaine est globalement approprié par trois profils (« sup ++ » à « sup +- ») liés à la présence de différentes fractions des classes supérieures. À proximité des boulevards de ceinture nantais du XIXè siècle, là où les biens immobiliers sont économiquement et symboliquement les plus valorisés, ce sont les chefs d’entreprises et professions libérales qui se distinguent (26 % des acheteurs), en compagnie des cadres dans leur ensemble. Dans le reste de l’espace nantais et le long des vallées de l’Erdre (jusqu’à Sucé) et du Cens (jusqu’à Sautron), ce sont les cadres du secteur marchand qui sont les plus concentrés (31 % des acheteurs), tandis que les secteurs comme Saint-Herblain ou Rezé voient plutôt une présence relative des cadres du secteur non-marchand.
6Aux limites de Nantes Métropole, les marchés immobiliers se caractérisent par la présence du groupe charnière des professions intermédiaires (profils « moyen + » à « moyen - »). Dans un large cadran nord (de Sautron à Carquefou), les acheteurs des professions intermédiaires voisinent ainsi avec différentes fractions du pôle économique des classes supérieures, alors qu’au sud de la Loire (de Rezé à Saint-Sébastien) ils sont plus souvent accompagnés de retraités et de cadres du public parmi les acquéreurs. Mais c’est aux franges de Nantes Métropole que les professions intermédiaires sont les plus présentes, où elles sont associées à des ménages acheteurs employés et ouvriers.
7Ces classes populaires (employés et ouvriers, voire petits indépendants) occupent une place d’autant plus grande parmi les acquéreurs que l’on s’approche des franges externes de la couronne périurbaine de l’aire urbaine, où les prix des transactions sont moindres et les disponibilités foncières plus nombreuses. En 2ème couronne, l’ensemble formé par ces trois groupes socioprofessionnels représente 46 % des acquéreurs (« pop +- »), alors qu’en 3ème couronne ce chiffre atteint 50 % (« pop + ») et même 64 % dans les communes de la 3ème couronne sud, les plus populaires (« pop ++ »).
Figure 2 – Une typologie qui révèle l’organisation concentrique et sectorielle des marchés immobiliers
8Il en ressort que plus un groupe occupe une position dominante dans la hiérarchie socioprofessionnelle, plus il est présent parmi les acquéreurs dans les espaces centraux, tandis que la part des groupes populaires stabilisés qui parviennent à accéder à la propriété augmente à mesure que les localisations sont périphériques. Et on peut faire l’hypothèse que la hausse des prix de la décennie 2010 a largement exacerbé cette sélectivité sociale des acquéreurs, sans même parler de la petite moitié des habitants qui sont locataires et rencontrent des difficultés croissantes pour se loger dans une métropole attractive comme celle de Nantes.
Pour citer ce document
Michaël Bermond, Maxime Marie et Jean Rivière, 2023 : « Un jardin à tout prix ? Acquéreurs de maisons et terrains à bâtir dans l’aire urbaine de Nantes (2000-2012) », in F. Madoré, J. Rivière, C. Batardy, S. Charrier, S. Loret, Atlas Social de la métropole nantaise [En ligne], eISSN : 2779-5772, mis à jour le : 27/06/2023, URL : https://asmn.univ-nantes.fr/index.php?id=898, DOI : https://doi.org/10.48649/asmn.898.
Autres planches in : Habiter et se déplacer
Bibliographie
Bermond M., Marie M., « « Acquéreurs et vendeurs de maisons individuelles dans les espaces ruraux en France : la gentrification en question », in Richard Y. et Tomasi G. (dir.), Une approche française de la gentrification rurale ? Pour un état des lieux épistémologique et empirique, Presses Universitaires de Rennes (à paraître en 2024).
Casanova Enault L., Boulay G., Coulon M., « Une aubaine pour les géographes ? Intérêts des fichiers open DVF sur les transactions foncières et immobilières et précautions d’usage », Cybergeo: European Journal of Geography, 2019, DOI : 10.4000/cybergeo.33602
Gobillon L., Lambert A., Pellet S., « La périurbanisation de la pauvreté : politique de soutien à la propriété et inégalités socio-spatiales en France », Population, 2022, Vol. 77, p. 7-52. https://www.cairn.info/revue-population-2022-1-page-7.htm
Le Corre T., Paris à tous prix. Analyse des inégalités par une géographie de l’investissement sur le marché immobilier résidentiel en Île-de-France, Thèse de doctorat, Université Paris 1 - Panthéon Sorbonne, 2019. https://theses.hal.science/tel-02298354
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