Les promoteurs privilégient les centres urbains pour construire les résidences seniors
par François Madoré et Béatrice Chaudet
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Les résidences services seniors sont en plein développement en France, comme l’illustre le cas de l’aire urbaine de Nantes où leur nombre a doublé entre 2014 et 2019. Elles proposent pour l’essentiel une offre locative à destination des seniors des classes moyennes et supérieures. Leur logique d’implantation est très métropolitaine, et elles bénéficient d’un environnement urbain riche en commerces et services.
1La France va être confrontée à un défi de taille au cours des prochaines décennies, avec une population âgée de plus de 75 ans qui pourrait être deux fois plus nombreuse en 2070 que dans les années 2010. C’est à l’aune de ce contexte que des formes variées d’habitat dédiées spécifiquement aux personnes âgées autonomes se développent, entre domicile ordinaire et EHPAD (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes). Ces résidences proposent un environnement favorable au bien-être des personnes vieillissantes, offrant un certain nombre de services et d’aménités favorisant le maintien d’une autonomie fragilisée par l’avancée en âge, ou supports d’un mode de vie hédoniste. Deux principaux types peuvent être distingués : les habitats du champ médico-social qui requièrent un agrément délivré par les pouvoirs publics, comme la résidence autonomie (anciennement foyer logements) ; les habitats de statut privé qui s’adressent surtout aux classes moyennes et supérieures, et dont le type le plus connu est la résidence services seniors. Ces dernières, apparues au cours de la décennie 1960, sont en plein développement depuis les années 2000.
Combien de résidences services seniors ?
2L’exploration de quatre sites Internet en 2014 a permis d’en identifier 550 en France, soit 43 211 logements. Une actualisation de ce recensement en 2019 confirme l’essor rapide de cette offre à l’échelle de l’aire urbaine de Nantes, où le nombre de résidences est passé de neuf (796 logements) à dix-sept (1 554 logements) en cinq ans. Toutefois et bien que le marché de la résidence services soit en plein développement, cette forme d’habitat ne représente qu’une part infime du parc de résidences principales des seniors vivant dans l’aire urbaine nantaise (5 % des ménages de 80 ans et plus).
3L’essor de ces résidences seniors illustre aussi la financiarisation des marchés immobiliers, car il repose sur des mécanismes de défiscalisation immobilière qui amènent la plupart des groupes à proposer des logements locatifs et à privilégier une stratégie d’intégration verticale, allant de la promotion à l’exploitation des résidences. Il est adossé par ailleurs à deux tendances structurelles qui nourrissent la demande pour ce type d’habitat : la forte progression attendue du nombre de personnes âgées en France (7,8 millions de personnes de 75 ans ou plus supplémentaires entre 2013 et 2070) ; et la volonté d’un certain nombre de seniors fragilisés par l’avancée en âge d’emménager dans un habitat présentant à la fois un logement adapté, une sécurisation physique des lieux, une offre de services et une surveillance passive grâce à la présence du personnel et des co-résidants.
Une implantation dans un environnement urbain riche en commerces et services
4L’offre en résidences seniors de l’aire urbaine nantaise présente certaines caractéristiques que l’on retrouve aussi à l’échelle nationale. D’une part, elle émane à la fois de promoteurs-gestionnaires qui comptent parmi les majors du secteur (Domitys, Les Girandières, Les Jardins d’Arcadie) et d’acteurs régionaux (Espace & Vie, Villas Ginkgos). D’autre part, la logique d’implantation des résidences est très métropolitaine, puisque seize sur dix-sept sont situées dans le pôle urbain. Une seule est située dans la couronne périurbaine mais à Treillières, une commune de près de 10 000 habitants localisée dans le périurbain proche. Cette géographie très urbaine des résidences seniors est également observée en France où 82 % sont localisées dans un pôle urbain petit, moyen ou grand en 2014, sachant que les deux tiers de la population française y résident.
Figure 1 - Une localisation des résidences seniors très métropolitaine et concentrée à Nantes
5Ce fort tropisme métropolitain est encore plus marqué lorsque l’on observe la localisation précise des résidences seniors (figure 1). Dix d’entre elles sont en effet situées dans la ville-centre de Nantes et plutôt dans les quartiers péricentraux, en tout cas jamais dans les secteurs les plus éloignés du centre (aucune dans les quartiers Nantes Nord, Nantes Erdre et Doulon-Bottière). Quant aux six situées dans les communes voisines de l’agglomération, trois sont à Rezé dont deux à Pont-Rousseau, une à Saint-Herblain et seules deux sont un peu plus lointaines (à Carquefou et Thouaré). Par ailleurs, ces seize résidences recensées dans le pôle urbain nantais sont quasiment toutes localisées, à l’exception de celles de Carquefou et de Thouaré, sur une ligne de réseau de transport en commun à fréquence élevée (tramway ou chronobus). Enfin, les quartiers qui comportent des résidences seniors sont beaucoup mieux dotés en commerces et services que la moyenne. Selon la base permanente des équipements de l’INSEE, ils possèdent 2,6 fois plus d’équipements que l’ensemble des quartiers ou communes de l’agglomération, avec en moyenne huit commerces de proximité, douze médecins généralistes, dentistes ou pharmacies, dix-huit médecins spécialistes et quatorze paramédicaux (figure 2).
Figure 2 - Une offre en commerces et services bien supérieure à la moyenne des quartiers de l’agglomération nantaise
6Les logiques d’implantation des résidences seniors sont donc bien guidées par la recherche d’une grande proximité avec des secteurs géographiques bien dotés en aménités variées (notamment liées à la santé), ce que met d’ailleurs en évidence le discours promotionnel des développeurs de ces complexes d’habitat. Cependant, cet essor rapide des résidences seniors n’est-il pas producteur d’une double logique ségrégative, à la fois par l’âge mais aussi selon le statut social ?
Pour citer ce document
François Madoré et Béatrice Chaudet, 2020 : « Les promoteurs privilégient les centres urbains pour construire les résidences seniors », in F. Madoré, J. Rivière, C. Batardy, S. Charrier, S. Loret, Atlas Social de la métropole nantaise [En ligne], eISSN : 2779-5772, mis à jour le : 12/05/2020, URL : https://asmn.univ-nantes.fr/index.php?id=440, DOI : https://doi.org/10.48649/asmn.440.
Autres planches in : Souligner les clivages sociodémographiques
Bibliographie
Blanpain N., Buisson G., « Projections de population à l’horizon 2070. Deux fois plus de personnes de 75 ans ou plus qu’en 2013 », Insee Première, n° 1619, 2017. https://www.insee.fr/fr/statistiques/2844302
Chaudet B., Madoré F., « Intégration spatiale des résidences avec services seniors en France : stratégies d’implantation et de diffusion », L’Espace géographique, n° 1, 2017, p. 41-60. DOI : 10.3917/eg.461.0041
Nowik L., Thalineau A. (dir.), 2014, Vieillir chez soi. Les nouvelles formes du maintien à domicile, Rennes, Presses universitaires de Rennes.
Trouillard E., « L’ancrage territorial des « résidences avec services » privées en Île-de-France : une géographie d’actifs immobiliers financiarisés ? », L’Espace géographique, n° 2, 2014, p. 97-114. DOI : 10.3917/eg.432.0097
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