Atlas Social de la métropole nantaise

Au-delà de la ville attractive

La métropolisation nantaise au prisme des achats d’appartement (3/3). La fabrique des prix immobiliers

par Étienne Walker

planche publiée le 02 juin 2022

Plus de 30 000 appartements ont été vendus au sein de Nantes Métropole sur la période 2000-2012, et ces derniers étaient plus ou moins spacieux, mais aussi plus ou moins anciens, proposaient ou non des places de parking, se situaient à tel ou tel étage, etc. Dans quelle mesure ces caractéristiques fabriquent-elles les prix immobiliers ? L’offre contrastée d’appartements dessine-t-elle une géographie homogène ? C’est à ces deux questions que s’attèle cette planche.

1En lien avec les représentations – socialement construites en correspondance avec des goûts de classe, de genre, de génération – de chacun·e et au-delà de besoins fluctuants au cours du cycle de vie, les différentes configurations d’appartements sont inégalement désirées. Ainsi, un vaste appartement central, avec « du cachet », doté d’une place de parking et situé à l’étage dit noble attire à priori davantage qu’une vieille studette excentrée sous combles. Le rapport entre une offre plus ou moins nombreuse ici ou là, et une demande tournée majoritairement vers les biens enviés socialement, trouve son issue dans la logique de marché qui prévaut pour le parc privé dans une forte diversité de prix immobiliers.

2On cherche ici à déterminer dans quelle mesure des configurations particulières de biens ainsi que leur spatialité peuvent expliquer leur valeur d’échange, et à saisir la géographie des prix à l’échelle de Nantes Métropole, ces prix contribuant à structurer la sociographie des futurs habitant·es. La base de données PERVAL, constituée par les notaires au fur et à mesure des transactions immobilières qu’illes supervisent, permet justement d’y voir plus clair sur ces questions en renseignant les différents caractéristiques des 30 000 appartements vendus entre 2000 et 2012 ainsi que leur prix et leur localisation.

Un marché marqué par le neuf et les petits appartements

3La ville de Nantes ayant été bombardée à 28 reprises au cours de la Seconde Guerre mondiale (2 000 bâtiments sont détruits et 6 000 sont inutilisables), l’offre d’appartements à l’achat est en ce début de XXIe siècle tournée vers des biens relativement récents, avec seulement 8 % d’appartements vendus datant d’avant 1948, tandis que le marché du neuf représente au moins un quart des ventes, témoin du dynamisme démographique et économique de la métropole nantaise. Les appartements comprenant entre deux et quatre pièces dominent le marché, représentant les trois quarts des ventes, tandis qu’un appartement vendu sur six est un studio, produit très prisé des investisseurs. Par ailleurs, ces ventes concernent indifféremment tous les étages, généralement limités à Nantes à cinq. Enfin, signe de l’importance encore non démentie de l’automobile dans les villes, près des deux tiers des appartements vendus l’ont été avec une ou plusieurs places de garage (figure 1).

Figure 1 - Principales caractéristiques des appartements vendus (2000-2012)

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Plongée dans la fabrique des prix

4Pour intégrer la fluctuation des prix du marché au cours de la période 2000-2012, mais aussi dans l’optique de comparer les quartiers de la métropole entre eux, nous avons construit un indicateur de cherté permettant de raisonner « toutes années égales par ailleurs ». En croisant cet indicateur avec les caractéristiques des appartements vendus, il apparaît d’abord que l’étage ne joue pas dans la fabrique du prix (tableau 1). L’ancienneté des biens semble également avoir peu d’influence, sauf pour les plus récents, qui présentent un degré de cherté élevé beaucoup plus fréquent, ce qui renvoie à la décote classique de l’ancien par rapport au neuf. Autre constante des marchés immobiliers, la cherté des petits appartements (studio, une ou deux pièces), pour différentes raisons : forte demande des investisseurs pour des biens de taille réduite du fait d’un montant d’investissement plus réduit (même si le prix au m² est plus élevé), présence d’une salle de bain et d’une cuisine dont le coût est réparti sur un nombre de m² plus faible que lorsqu’on achète un logement plus vaste, taux de vacance moindre. Enfin, le fait de bénéficier d’au moins deux places de parking en bas de chez soi semble s’accompagner de prix bien plus élevés.

Tableau 1 - Les caractéristiques des appartements vendus selon leur degré de cherté

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5Une analyse statistique multivariée permet ensuite de constater que certaines de ces caractéristiques sont cumulatives (document annexe). Ainsi, les appartements récents ou neufs bénéficient souvent de deux places de parking, quand les plus anciens n’en ont pas, ce qui explique en partie leur cherté plus fréquente (axe horizontal du document annexe), même si cette cherté marque aussi fortement les petits biens presqu’indépendamment de l’ancienneté ou de la possibilité de se garer (axe vertical). Par ailleurs, ces deux logiques de cherté se différencient dans l’espace géographique (figure 2). D’un côté on trouve plutôt des biens neufs ou récents avec garage dans les communes périphériques ayant densifié leur tissu urbain dans les années 2000 et où les promoteurs immobiliers ont réalisé des programmes conséquents comme à Sautron ou Carquefou. De l’autre côté des biens certes exigus, compacité oblige, mais bien situés dans Nantes et son hypercentre, où de nombreux particuliers investissent et profitent de son fort attrait métropolitain.

Figure 2 - La cherté des appartements vendus à Nantes Métropole dans les années 2000 : des biens plus chers en périphérie et dans le cœur de Nantes

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6Les appartements les plus onéreux correspondent donc à la fois aux plus récents et à ceux dotés de places de parking, offre que l’on retrouve davantage en périphérie où le foncier disponible est moins coûteux, et à ceux de taille réduite, surreprésentés dans le cœur de Nantes. Au travers de cette double logique, on lit ainsi le dynamisme de Nantes, qui attire des promoteurs et des investisseurs.

Pour citer ce document

Étienne Walker, 2022 : « La métropolisation nantaise au prisme des achats d’appartement (3/3). La fabrique des prix immobiliers », in F. Madoré, J. Rivière, C. Batardy, S. Charrier, S. Loret, Atlas Social de la métropole nantaise [En ligne], eISSN : 2779-5772, mis à jour le : 02/06/2022, URL : https://asmn.univ-nantes.fr/index.php?id=778, DOI : https://doi.org/10.48649/asmn.778.

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Bibliographie

Bermond M., Marie M., « Différenciation socio-spatiale et migrations résidentielles dans l’aire urbaine de Caen. Une approche par la spatialisation des données notariales Perval », Revue d’Économie Régionale & Urbaine, n° 4, 2016, p. 817-846. DOI : 10.3917/reru.164.0817

Desponds D., Bergel P., « Transactions immobilières et substitutions socio-résidentielles en Seine-Saint-Denis », L’Espace géographique, n° 2, 2013, p. 115-127. DOI : 10.3917/eg.422.0115

Guérois M., Le Goix R., « La dynamique spatio-temporelle des prix immobiliers à différentes échelles : le cas des appartements anciens à Paris (1990-2003) », Cybergeo : European Journal of Geography, n° 470, 2009. DOI : 10.4000/cybergeo.22644

Rivière J., Madoré F., Batardy C., Garat I., Raimbault N., « Les divisions socioprofessionnelles en mouvement d’une métropole attractive. Le cas de l’aire urbaine de Nantes (1975-2015) », Cybergeo : European Journal of Geography, Space, Society,Territory, document 975, 2021. DOI : 10.4000/cybergeo.36572

Index géographique

Résumé

Plus de 30 000 appartements ont été vendus au sein de Nantes Métropole sur la période 2000-2012, et ces derniers étaient plus ou moins spacieux, mais aussi plus ou moins anciens, proposaient ou non des places de parking, se situaient à tel ou tel étage, etc. Dans quelle mesure ces caractéristiques fabriquent-elles les prix immobiliers ? L’offre contrastée d’appartements dessine-t-elle une géographie homogène ? C’est à ces deux questions que s’attèle cette planche.

Annexes (1)

Annexe 1 : Des prix relativement plus élevés pour des appartements périphériques mais neufs et avec parking, ou exigus mais centraux

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